核心城市优质地块频破成交纪录 土拍市场分化态势显著

今年以来，深圳、上海、广州、杭州等多个核心城市土拍市场热度走高，多宗核心区位地块以高溢价成交，接连刷新所在城市或区域的总价、单价纪录。

6月深圳南山粤海街道一宗宅地经过291轮竞价，最终由保利置业以57.72亿元竞得，10.87万元/平方米的成交楼面价，刷新了深圳涉宅用地楼面价历史最高纪录。

此前多个城市已有类似稀缺地块拍出，广州天河马场一期地块经过近9小时、243轮竞价，由越秀集团以236亿元拿下，同时刷新广州楼面价纪录以及2010年以来土地出让总价纪录； 上海虹口嘉兴路街道地块以10.85万元/平方米的楼面价创下虹口区新高，苏州金鸡湖畔宅地6.89万元/平方米的成交价，也刷新了江苏省涉宅用地楼面价纪录。

杭州上城区九堡宅地溢价率更是达到61.51%，为杭州今年以来溢价率最高的宅地。 但这种局部高热并非全国土拍市场的普遍态势，今年以来北京住宅用地最高溢价率仅为8.7%，西安、成都等城市多数地块仍以底价成交，就算是出现高溢价地块的城市，整体土地出让收入也大多没有摆脱下滑趋势。 业内人士指出，核心地块受热捧是供需两端共同调整的结果，供给端多地收缩供地总量，优先推出区位优质的稀缺地块，同时逐步退出过去的限地价、限房价规则，恢复市场化定价机制。

需求端房企投资进一步向确定性更高的核心区域集中，2025年百强房企拿地金额中前10强占比达50.5%，当前核心地块的竞拍参与者几乎全部为央企和地方国企。 需要注意的是，局部地块升温并不代表土地市场已经全面走出调整期，目前全国房地产市场仍处于筑底阶段，高价拿地对房企的产品定位、设计能力提出了更高要求，过去依靠市场普涨盈利的开发模式已经难以为继。